החלטה בתיק ת"א 40679-03-11

נתוני רקע ועובדות

1.         לפני בקשה לדחיית התביעה על הסף לאור שתי טענות עיקריות שהועלו ע"י המבקש: הראשונה היא כי המשיבים אינם זכאים עפ"י דין לסעד של פירוק שיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 45 גוש 10780 ברחוב דיזרעאלי 61 בחיפה (להלן: " המקרקעין"), בהיותם חוכרים ולא הבעלים. הטענה השנייה היא שהסמכות להכריע בעניין זכויותיהם של המבקשים במקרקעין הינה סמכות ייחודית של ביהמ"ש המחוזי, בהתאם לסעיף 40(1) ו - 51 (3) לחוק בתי המשפט [נוסח משלוב], התשמ"ד - 1984 (להלן: " חוק בתי המשפט"). 

2.         הנתבע הינו הבעלים של המקרקעין עליהם בנויים 2 מבנים. מבנה אחד הנמצא בחזית הוא בן שתי קומות ומכיל 2 יחידות מגורים אשר מוחכרות למשיבים לתקופה של 999 שנים (לטענת הנתבע ל - 250 שנים) החל מיום 19.11.52 (להלן" המבנה המשיבים"). מבנה שני, הנמצא בעורפו של המבנה הקדמי הוא בן יחידה אחת ושייך לנתבע.

3.         המשיבים הינם נעברי חכירה של חלק מהמקרקעין (מאחר ומבנה המשיבים הועבר בירושה במס' גלגולים) ועלה צורך לרשום את הדירות על שם הנהנים, כמפורט בצוואות המורישים השונים. מאחר ומבנה המשיבים הינו מוחכר בלבד, לא ניתן לרשום את זכויות הנהנים בדירות ולא ניתן למעשה להעביר את הזכויות בדירות לבעליהם. משכך, פנה מנהל העיזבון לנתבע וביקש ממנו כי יסכים לרישומם של שני המבנים הבנויים על החלקה כבית משותף, ולכל מבנה יוצמד השטח השייך לו. הנתבע הסכים לבקשה והפנה את מנהל העיזבון לעורך דינו, מר זיו פוקס, על מנת שזה האחרון יסדיר את עניין רישום הבית המשותף. המסמכים הוכנו ואף תוקנו בהתאם לדרישת המפקחת על הבתים המשותפים ובהתאם לדרישותיו של עו"ד פוקס. משבוששה לבוא חתימתו של הנתבע על המסמכים שהוכנו לצרכי הרישום למרות פניות רבות אליו ואל עו"ד פוקס הוגשה תביעה זו.

טענות המבקש

4.         לטענת המבקש עפ"י המרשם, זכות הבעלות במקרקעין שייכת לו ולו בלבד שכן המשיבים רכשו זכות חכירה בלבד. מטבעה זכות החכירה אינה לצמיתות ומוגבלת בזמן, גם אם עסקינן בחכירה ל - 999 שנים. לפיכך, אין המשיבים רשאים או זכאים לתבוע פירוק שיתוף בחלקה, שעה שאין הם כלל שותפים של המבקש בזכויות הבעלות שבחלקה. לפיכך, המשיבים אינם "בעלים במשותף" ביחד עם המבקש במקרקעין, ובהעדר שותפות כזו נשמט הבסיס החוקי של המשיבים לפירוק שיתוף במקרקעין. הליך של ביטול חכירה ברישום והעברתה לבעלות במסגרת הליך של רישום כבית משותף, בהתאם לסעיף 143 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), יכול להתבצע רק בהסכמת הבעלים. במקרה דנן הסכמת הבעלים, קרי המבקש, לא ניתנה ומכאן שעל הבקשה לסעד זה להדחות על הסף.

המבקש ממשיך וטוען כי ככל שהמשיבים מבקשים הכרעה בעניין אופי הזכויות שלהם כחוכרים במקרקעין, כמו גם סעד הצהרתי בעניין זכויותיהם במקרקעין, הרי שהעניין נתון לסמכותו של בית המשפט המחוזי לאור סעיפים 40(1) ו - 51(3) לחוק בתי המשפט.

בדיון טען המבקש כי ניתן להסדיר את היחסים בין הצדדים בדרך של הסכם שיתוף ובהעברת זכויות בחכירות משנה.

טענות המשיבים

5.         לטענת המשיבים יש לדחות את הבקשה מאחר שטענותיה נטענות בחוסר תום לב. לטענתם לא רק שבתנאי החכירה המיוחדים נקבעה תקופת חכירה של 999 שנים, אלה נקבע כי התקופה תוארך אוטומטית בכל פעם ל -  999 שנים נוספות. דהיינו, החכירה תוארך לתקופת זמן בלתי מוגבלת בזמן - בלי סוף. לפיכך המשיבים סבורים כי הם שותפים במקרקעין מכוח זכויותיהם כחוכרים לתקופת זמן בלתי מוגבלת ולכן רשאים הם לדרוש את פירוש השיתוף בדרך של רישום הבית שלהם כבית משותף.

אשר לטענה כי הסמכות לדון בתובענה נתונה לבית המשפט המחוזי, המשיבים טענו כי יש לדחותה גם כן. לטענתם רישום הדירות על שמם כבעלים ולא כחוכרים הינו עניין נגרר לעילה המרכזית של כתב התביעה והיא רישום הבית כבית משותף. לבית המשפט יש סמכות עניינית לדון אגב גררא, גם בנושאים שאילו עמדו לפניו עצמם כעילה נפרדת הם היו בסמכותו של בית המשפט המחוזי. לפיכך נטען כי לבית משפט זה מסורה הסמכות לדון בתובענה.

המשיבים דחו גם את טענת המבקש להסדיר את הרישום בדרך של חכירות משנה וטענו כי זכות החכירה שיש להם כמוה כזכות בעלות לכל דבר ועניין.

דיון

6.         עיינתי בכתב התביעה וכן בבקשה ובתגובה שהובאו לפני.

בעמוד הראשון של כתב התביעה מצוין כי הסעד הנדרש ע"י המשיבים הוא סעד של פירוק שיתוף במקרקעין, אולם לאחר קריאה מעמיקה של כתב התביעה והסעדים הנדרשים בסופו וכן לאחר הדיון שקיימתי ביום 10.10.11, הגעתי למסקנה כין אין התביעה בסמכותו העניינית של בית משפט השלום. אבהיר מסקנתי זו.

בסעיף 22ב לכתב התביעה מבקשים המשיבים סעד הצהרתי אשר לפיו בית המשפט יצהיר כי הם בעלי הזכות להירשם כבעלים של הדירות במבנה המשיבים. לא רק זאת אלא זאת, המשיבים מבקשים למעשה להביא לידי ביטוי גישתם זו באמצעות הצו לפירוק שיתוף במקרקעין, ככל שיינתן על-ידי בית משפט זה. לעניין זה נאמר בסעיף 22א לכתב התביעה כדלקמן: "אשר על כן מתבקש בית המשפט הנכבד להורות כדלקמן: א. על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של רישום המבנים הבנויים על חלקה 45 בגוש 10780 ברחוב דיזרעאלי 61 בחיפה כבית משותף כמפורט במסמכים שבסעיף 19א-ו לעיל."

7.         מהאמור לעיל עולה ומתחייבת המסקנה כי במקרה דנן עסקינן בתביעה שעניינה הבעלות במקרקעין ולא פירוק שיתוף כפי שהיא מכונה בפי המשיבים.

סעיף 51 (א)(3) לחוק בתי המשפט קובע כדלקמן:

"...תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתן או חלוקת השימוש בהן, לרבות תביעות הכרוכות בהן שעניינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין...".